Μια σημαντική θεσμική παρέμβαση για την επίλυση χρόνιων ιδιοκτησιακών διαφορών εισάγει το νέο νομοσχέδιο που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση, με το οποίο προβλέπεται ότι το Δημόσιο θα απέχει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, από την προβολή δικαιωμάτων κυριότητας έναντι τρίτων κατά τις πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
Γράφει η Μαρία Μοσχοπούλου, δικηγόρος, LLM Αστικού Δικαίου (ΕΚΠΑ)
Η ρύθμιση επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα πρόβλημα που έχει απασχολήσει επί δεκαετίες
την ελληνική αγορά ακινήτων: την εκτεταμένη αμφισβήτηση ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων
από το Δημόσιο σε περιοχές όπου οι ιδιοκτήτες κατέχουν ακίνητα για πολλές δεκαετίες,
αλλά οι τίτλοι εμφανίζουν ιστορικές ατέλειες ή προέρχονται από παλαιές αγροτικές
διανομές και διοικητικές πράξεις.
Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας ούτε
ασκεί αγωγές κατά τρίτων σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, όταν υπάρχουν στοιχεία που
αποδεικνύουν ότι ο ιδιώτης απέκτησε το ακίνητο με νόμιμο τρόπο και επί μακρό χρονικό
διάστημα.
Η μη προβολή δικαιωμάτων προβλέπεται ιδίως όταν:
● ο τρίτος απέκτησε την κυριότητα με τίτλο που έχει μεταγραφεί έως την 11η Ιουνίου 1975,
● το ακίνητο κατέχεται βάσει προσωρινού παραχωρητηρίου ή διαδικασίας αγροτικής διανομής από το Δημόσιο,
● πρόκειται για ακίνητα που προέρχονται από αγροτικές διανομές ή εποικιστική νομοθεσία,
● υπάρχει διοικητική υπόδειξη εγκατάστασης σε συγκεκριμένο ακίνητο στο πλαίσιο αποκατάστασης πληθυσμών ή αγροτικών αναδασμών.
Η ρύθμιση αναγνωρίζει ουσιαστικά ότι σε πολλές περιπτώσεις η κατοχή και η αξιοποίηση
της γης από ιδιώτες πραγματοποιήθηκε κατόπιν διοικητικών διαδικασιών του ίδιου του
κράτους, οι οποίες όμως δεν ολοκληρώθηκαν τυπικά με την έκδοση οριστικών τίτλων.
Τα ακίνητα που εξαιρούνται
Η νομοθετική παρέμβαση δεν αφορά το σύνολο της δημόσιας περιουσίας. Αντίθετα,
εξαιρούνται ρητά ακίνητα που εμπίπτουν σε ειδικά καθεστώτα προστασίας.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:
● δασικές εκτάσεις,
● ακίνητα που βρίσκονται σε αιγιαλό, παραλία ή υδατορέματα,
● αρχαιολογικοί χώροι και ακίνητα πολιτιστικής κληρονομιάς
,
● περιπτώσεις όπου το Δημόσιο έχει ήδη εκδώσει πράξεις αμφισβήτησης της κυριότητας.
Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να διασφαλιστεί ότι η ρύθμιση θα αφορά κυρίως παλαιές
ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε πραγματική χρήση ιδιωτών, χωρίς να θίγεται η προστασία
της δημόσιας περιουσίας.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη ότι εκκρεμείς δίκες μεταξύ Δημοσίου
και ιδιωτών για ακίνητα που εμπίπτουν στις νέες διατάξεις καταργούνται.
Παράλληλα, προβλέπεται δυνατότητα:
● διόρθωσης των αρχικών εγγραφών στο Κτηματολόγιο,
● συμβιβασμού μεταξύ Δημοσίου και ιδιωτών ακόμη και κατά τη διάρκεια της δίκης,
● αποχής του Δημοσίου από την άσκηση ενδίκων μέσων σε περιπτώσεις που πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου.
Οι ρυθμίσεις αυτές μπορούν να επιταχύνουν σημαντικά την επίλυση πολλών υποθέσεων
που εκκρεμούν για χρόνια στα δικαστήρια.
Η ανάγκη αυτής της νομοθετικής παρέμβασης συνδέεται με ένα ευρύτερο δομικό ζήτημα
της ελληνικής κτηματογράφησης.
Για πολλές δεκαετίες, μεγάλος αριθμός ακινήτων καταγράφηκε με ελλιπή ή ασαφή
ιδιοκτησιακά στοιχεία, κυρίως σε αγροτικές περιοχές. Παράλληλα, σε πολλές
περιπτώσεις το Δημόσιο προέβαλε δικαιώματα κυριότητας βάσει τεκμηρίων δημοσίου
χαρακτήρα της γης, γεγονός που οδήγησε σε μαζικές δικαστικές αντιδικίες με ιδιώτες.
Η κατάσταση αυτή δημιούργησε ένα σημαντικό εμπόδιο τόσο για την ολοκλήρωση του
Εθνικού Κτηματολογίου όσο και για τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων, καθώς ακίνητα
με αμφισβητούμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς δεν μπορούσαν εύκολα να μεταβιβαστούν ή
να αξιοποιηθούν.
Όπως επισημαίνει η δικηγόρος Μαρία Μοσχοπούλου, Ιδιοκτήτρια του Δικηγορικού
Γραφείου MMLegal με εξειδίκευση στο δίκαιο ακινήτων και επικεφαλής της πλατφόρμας
Propertycheck.gr:
«Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη θεσμική
μεταρρύθμιση για την ασφάλεια των συναλλαγών στην ακίνητη περιουσία. Ωστόσο, η
διαδικασία ανέδειξε και ιστορικές αδυναμίες του ελληνικού συστήματος τίτλων
ιδιοκτησίας, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η κατοχή γης βασίστηκε σε διοικητικές πράξεις ή
αγροτικές διανομές.
Η ισορροπία μεταξύ της προστασίας της δημόσιας περιουσίας και της διασφάλισης των
ιδιωτικών δικαιωμάτων αποτελεί βασική προϋπόθεση για τη σταθερότητα της αγοράς
ακινήτων αλλά και για την οριστική ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου, μιας
θεσμικής εκκρεμότητας που στη χώρα μας παραμένει ανοιχτή επί δεκαετίες.»
